01广禾配资
首次购房者仅能负担全澳 12% 的房产
随着房价上涨速度远超工资增长，澳大利亚普通首次购房者目前仅能负担全澳 12% 的房产，而五年前这一比例接近三分之一。
毕马威（KPMG）的分析显示，2020 财年家庭年收入 15 万澳元的首次购房者，当时能负担 30% 的房产；如今同一群体的平均年收入已增至 18 万澳元，但可负担的房产比例却大幅下降。
该咨询公司分析了五个州的郊区房产数据，聚焦 2025 财年中位数房价在 76 万澳元及以下的房源 —— 这一价格是澳大利亚联邦政府扩大版首次置业担保计划生效前，首次购房者可负担的平均价格水平。
此次分析将该数据与 2020 财年进行对比，当时首次购房者的平均购买力对应的是中位数 56 万澳元及以下的房源。
南澳大利亚州的房产可负担性变化最为剧烈：目前仅 25% 的郊区房源对首次购房者友好，而五年前这一比例高达 75%。据 Domain 数据，同期阿德莱德的房价已上涨 49.2475 万澳元。
西澳大利亚州和昆士兰州的情况类似，目前首次购房者可负担的郊区房源比例均为 25%，远低于五年前的 60%。
维多利亚州受经济疲软限制房价快速上涨的影响，过去五年的可负担房源比例从 15% 微降至 10%。
新南威尔士州的情况则相对稳定：年收入 18 万澳元的家庭仅能负担 5% 的房产，这一比例五年间未发生变化。毕马威城市经济学家特里・罗恩斯利（Terry Rawnsley）表示，这主要是因为悉尼的房产可负担性已达极限。
“过去三四年来，我们看到不少人迁出悉尼这类城市，” 罗恩斯利说，“有些人会大幅调整购房地点，尤其是想购买家庭户型住房的人；还有些人可能只能接受终身租房的现实。”
Cotality 的数据显示，一对全职工作的普通收入夫妇，若没有额外收入，无法负担悉尼中央商务区（CBD）30 公里范围内的房产。
房地产数据公司 SQM Research 预测，受州经济强劲增长和人口流入推动，明年珀斯房价将飙升 16%，布里斯班和阿德莱德的涨幅也将接近这一水平。
过去三年，全澳售价 80 万澳元及以下的新建住房数量持续减少，反映出新建房价格与低端市场的高需求脱节。
“一波建筑商破产潮迫使开发商转向高端优质项目，” 罗恩斯利指出，“这类房源数量可能更少，但更容易出售且财务风险更低，标志着市场供应已明显偏离经济适用房方向。”
他表示，劳动力市场与房地产市场的失衡还导致部分地区难以吸引关键岗位劳动者 —— 这些人因无法负担当地住房而选择离开。
Domain 首席经济学家尼古拉・鲍威尔（Nicola Powell）认为，过去五年悉尼公寓市场的低迷表现，让该市郊区房产没有变得更加难以负担。
鲍威尔表示，首府城市的房价上涨速度远超工资，严重削弱了首次购房者的置业前景。但由于拥有住房仍是 “澳大利亚梦” 的核心，人们正通过迁移居住地点或调整预期来实现这一目标。
“澳大利亚的整体经济体系本质上是为了让我们在退休前拥有自己的住房而构建的，” 鲍威尔说，“我认为人们的置业愿望没有改变，但首次购房的选择发生了变化。从 Domain 的搜索数据中能看到，大家正在寻找不同户型的房产。”
她指出，数据凸显出阿德莱德、布里斯班、珀斯等曾经房价亲民的首府城市，如今已不再具备可负担性。
鲍威尔建议，采用人工智能等技术以及推广模块化住房，可能有助于为无法远程办公或前往偏远地区工作的关键岗位劳动者，提供更多经济适用房。
“我认为仅靠建房不一定能解决住房危机广禾配资，” 她说，“我们需要全面考量，确保核心区域能为关键岗位劳动者提供经济适用的住房 —— 不仅是可购买的房产，还包括租赁住房。”
值得注意的是，澳大利亚联邦政府已提前至 2025 年 10 月 1 日实施扩大版首次置业担保计划。该计划允许符合资格的购房者仅支付 5% 首付即可购房，政府为剩余 15% 的贷款提供担保，无需支付抵押贷款保险（LMI）。
新规还取消了此前的收入限制，并大幅提高了部分地区的房价上限 —— 例如悉尼、伊拉瓦拉、纽卡斯尔和麦夸里湖地区的房价上限从 90 万澳元提升至 150 万澳元。Cotality 的数据显示，该计划实施后，符合价格上限的可负担房产数量几乎翻倍，全澳 63.1% 的房源（公寓市场高达 93.7%）将向首次购房者开放，有望缓解部分置业压力。
02
澳洲租房的退休人士比有房者需额外30万养老金
研究发现退休时没有自住房的澳人如果想要享受舒服的退休生活的话，需要的养老金余额比那些拥有已经付清的养老金的人多一倍。
倡导组织澳洲养老金消费者协会警告如果联邦政府不采取行动，租房者面临着“退休灾难的真实风险。”
报告强调了财富的差距，量化了那些租房的人需要多多少养老金才能取得和有自住房的退休着相当的生活质量。
研究计算了一个典型的单身租房退休者需要65万9千多的养老金余额确保有经济保障的未来，而有自住房的单身退休者只需32万2千的养老金。
租房的退休夫妇需要78万6的养老金而有自住房的只需43万2千。
制作了《2026租房者退休储蓄目标》报告的澳洲养老金消费者协会是为澳洲养老金系统里的中低收入者倡导权益的非盈利组织。
报告使用澳洲统计局的数据，查看了中等范围 – 约为中位数50%左右 – 生活方式舒适但不夸张的退休人士的消费需求和习惯。
报告的住房信息基于单身人士租首府城市的一卧室公寓以及夫妇租1-2卧室公寓的价格。
报告比较了有房者每周可能需要的维护房产所需的花费以及那些租房的人所需的租金和费用。
2025年6月悉尼一个标准的一卧室公寓的租金为每周560澳元，而其他首府城市的平均一卧室周租约为470澳元。
报告作者说有房的退休人士只有10%经济紧张，而租房的退休人士中有近半经济紧张。
03
悉尼3岁萌娃靠“父母银行”，拿下人生第一套房！短短14个月升值$4.5万
澳洲七号台12月9日报道，家住悉尼西区的三岁女孩Florence Valeski，成为了澳洲最年轻的房产拥有者之一——她的父母用亲友在生日和受洗仪式上的礼金，为她购买了一套价值37万澳元的两居室公寓。
这笔投资已显现回报：这套位于墨尔本的房产在短短14个月内升值了4.5万澳元。
女孩的父亲Jordan Valeski是一名买方中介，他表示，这个想法源于女儿在一岁生日和受洗庆祝时，从家人那里收到的2.5万澳元礼金。
“我来自马其顿家庭，我们很重视送礼，”Valeski在节目《Sunrise》中说道，“轮到自己送礼时可能没那么开心，但当礼金回到你手上时广禾配资，那真的非常可观。第二天我们清点了一下，惊喜地发现金额比预期多得多。”
Valeski随后又自掏腰包，加上3万澳元，最终拿下了位于Footscray的这套公寓。
他解释称，传统的储蓄账户已无法提供足够的回报。
“我的父母那一代人会把钱存进银行账户，这在二三十年前确实可行，但时代变了，我们也要随之调整，”他说。
虽然房产登记在他和妻子的名下，但这次购房代表了“父母银行”概念的一种新尝试 ——Valeski选择提前为孩子投资，而不是等到他们成年。
这一决定正值澳洲房价持续飙升。
“与其等到21岁再买房，不如现在就开始。我们只是想让孩子赢在起跑线上，”他说。
Valeski是从技工转行成为买方中介的，他表示，若肯深入研究市场，仍能找到40万澳元以下的房产。
“市中心附近还有不少老式公寓，你不一定要买独立屋、联排别墅或崭新的高层公寓……只要肯学习，机会很多。”
“在偏远地区也能找到40万澳元以下的房产，只要愿意动手研究，总能找到合适的。”
Valeski计划在明年初为Florence的弟弟也采用同样的投资策略。
“等她20年后来找我时，那套公寓可能价值70万或80万澳元，”他说，“既然现在价格只有一半，而我和妻子都在工作，可以还贷款，那为什么不现在买，让孩子赢在起跑线上？”
Walker Pender Lawyers律所的主管Hayder Shkara表示，澳洲的房产法并未规定购房者的最低年龄，因此未成年人可以登记为房产持有人，但仍有一些法律细节需要 注意。
他在接受七号台采访时解释道：“孩子可以拥有房产，但因为未满18岁，他们无法签署法律文件。”
“这时父母作为监护人，可以代替孩子签署相关文件。”
由于未成年人无法直接管理房产，父母或监护人通常会通过信托或类似安排来代为管理，直到孩子成年。
Shkara表示：“房产可以直接登记在孩子名下，这意味着房产所有权属于孩子。为此，孩子需要支付购房定金——通常由父母赠与——或者获得融资。”
“获得贷款可能是最困难的部分，尤其当你是一个三岁、没有工作的孩子。”
他补充道，另一种做法是通过信托结构购房，将孩子列为信托受益人。
“这种方式更容易管理，也能让孩子直接受益，但需要考虑税务问题。”
Shkara提醒，购房时必须考虑税务影响，包括资本利得税、孩子若收取租金所需缴纳的所得税，以及土地税。
他最后表示，应仔细规划房产的后续管理，并考虑未来若要出售的处理方式。
“我想我们每个人都希望自己三岁时就能买房，”他说，“但要记得先做好功课，清楚自己在签什么。”
04
达顿卖房套现，$3000万已落袋！布里斯班豪华农场挂牌
澳洲前联邦反对党领袖Peter Dutton正着手缩减其庞大的房产投资组合，将位于布里斯班豪华家庭农场挂牌出售。
这处名为“Juffs Farm”的农场坐落于Dayboro，距离布里斯班市中心约一小时车 程，占地面积达169英亩。
该农场内的主建筑为一栋昆士兰风格住宅，保留了部分原始木质地板，自2020年 Dutton家族以210万澳元购入后，经翻修改造为一栋拥有六间卧室、四间浴室的大宅。
这处房产将于下周五正式开拍。房产中介形容此次出售是“入手优质乡村地产的难得机遇，这处物业兼具令人惊叹的自然风光与无限开发潜力”。
中介还表示：“这处庄园的每一处设计，都旨在为居住者提供的不只是一栋房子，更是一种高品质的生活方式。”
据悉，这处乡村地产曾有过多种用途，早期曾饲养100头奶牛，后来转型为肉牛养殖基地。
中介介绍，如今这处物业配备了诸多现代化设施，包括迷你高尔夫球场、网球场、无边际泳池以及清水混凝土扩建空间，整体营造出“私人度假村般的世外桃源”氛围，同时也保留了饲养牲畜或开展小型农作物种植的潜力。
Dutton在19岁时购入人生第一套房产，过去35年间，他累计参与了26宗房产交易，总交易额高达3000万澳元。
他在昆州的房产组合涵盖投资公寓、度假屋以及多家托儿中心，不过自他有意角逐政党领袖职位后，便从2020年开始陆续抛售名下房产，其中既有豪华住宅，也包含投资性房产。
他在2020年以180万澳元的价格出售了Camp Mountain的一栋带土地的六卧室住宅；2021年以600万澳元售出一套黄金海岸房产；2022年又将位于布里斯班市中心 Riparian Plaza的一套顶层公寓以347万澳元转手。
据房产平台Domain数据显示，目前Dayboro地区四卧室独立屋的房价中位数为129.3 万澳元。
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